一名售楼小姐的自白书----转帖

脚掌贴地

我的自白书：
　　我是一名售楼小姐　　
　　本人从业苏州房地产三年多，站在开发商的角度，经历过无数次与客户的接触、周旋，最后使其下定。现在细想整个过程，由于大部分客户对房地产的知识与政策了解甚少，加之开发商的夸大宣传与售楼小姐模棱两可的话语，客户们一直处在一个很弱势的地位。 今天，本人现身说法，为大家支招，保证管用。以下仅代表个人观点，仅供参考。　
　　一、土地使用年限　
　　案例：　
　　当有客户问：你们的土地使用年限多少年。　
　　答：40年　
　　回答的是实话，但是有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。土地期届满后，政府未规划此地，所有业主需要再一次支付土地出让金，土地的价格以当时地价计算（土地价是会波动的哦）。这是大家容易忽略的一个问题，很多人只关心土地是“划拨”还是“出让”，单单了解这一点不够。很多有眼光的开发商，为了追求最大利益而囤积土地，待可销售时，土地使用年限已经过了很长时间了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。　
　　二、别看沙盘，看设计规划图（我们称蓝图）　
　　案例：　
　　问：你们小区会设计垃圾库吗？　
　　答：会。　
　　如果凑巧，垃圾库就修建在你们家楼下，如果这样问，售楼小姐绝对不会说就在你楼下的。
　　如果你聪明多问：在哪里。售楼小姐会按照蓝图的位置告诉你准确位置（比如说在20号楼与22号楼之间），但绝对不会用手指着你楼下说是这里。销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美…，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。
　　因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划图（报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种），那时经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小。　
　　三、别看户型模型，看户型图及总平面图　
　　案例：　
　　问：这房屋有窗户吗?　
　　答：有　
　　的确每间房屋都有窗户，但是为什么采光不好，因为窗户开在狭小的采光井里。模型很漂亮，不要以为开了窗，采光就很好，拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，你的窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙，一般电梯公寓的次卧室、卫生间等会遇到这种情况。　
　　四、保温节能材料
　　案例：　
　　问：你们的房屋采用保温节能材料了吗？　
　　答：严格按照国家标准采用新型保温节能材料。　
　　保温节能材料种类太多了，有板材的、颗粒的，不用想，都知道一整块保温板贴在外墙上比颗粒材料的效果好得多。目前提倡建筑要使用保温节能材料，这样能大大地节约能源，提高你的居住环境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的节能。　
　　五、对办理产权证时间的约定　
　　案例：　
　　问：请问什么时候能办理产权证　
　　答：交房后※※天办理，合同上有明确规定的，到期未办理，我们会承担责任的，您放心。　
　　售楼小姐说得头头是道，感觉无懈可击，但是同样有不清晰的地方。客户原意想问何时能拿到产权证，而售楼小姐回答的是何时去办理，无形中为开发商争取了时间。办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力，开发商为突现优势，一般合同上约定的办理产权的时间不会太长，但是为了更保险，需要销售人员为他们无形中争取更多的时间。　
　　六、办理产权证的手续费　
　　案例：　
　　问：产权证和土地证由你们办理吗？　
　　答：由我们办理，相关税、费你们出。　
　　一般开发商会为业主代办两证，但是代办没说不收手续费阿，不要以为这“税、费”就只是交给相关单位的费用，可能还有好几百代办手续费，呵呵，要问清楚啊！　
　　七、物业管理费（主要针对电梯公寓）　
　　案例：　
　　问：物业管理费多少　
　　答：0.6元/㎡?月。　
　　客户想，不贵啊，天，开发商算了还有你算的，电梯公寓单电梯的每月的运行费摊到业主头上少不了0.5元/㎡，就6角，做得出来吗？
　　这个0.6是开发商为促销提出的第一年0.6元/㎡?月，那么客户又要问了，那么一年之后呢，售楼小姐会说：由你们业主委员会定啊，我们和现在的物业管理公司只签定了一年的合同，到时候成立业主委员会有权利决定物业管理公司及物业管理费。对于这个回答，客户会以为占便宜了，但是实际操作起来会困难的，首先，业主委员会难成立，规定入住率达到60%以上，召集三分之二以上的业主共同选举才有资格成立业主委员会，谁来发起成立？物业管理公司？他们不会的；业主发起？谁又有那么多的时间和精力？其次，业主物管公司和业主委员会难以达成一致，炒了他吧！我也不多说了，看看新闻吧，物业管理公司难炒啊！　
　　八、关于团购、内部认购期房等　
　　开发商会想方设法的规避责任，以“排号”、“借款”等方式对外认购住房筹集资金，那段时间，开发商会以诱人的折扣吸引客户，对于认购期房，不受法律保护，最好不要购买。至于想买低价房的投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。
　　九、关于其他一些费用　
　　大部分开发商还是按照国家政策办事的，尽管有时候打点擦边球，国家要求不收取初装费，开发商照办，但是不排除一些不按政策办的开发商。现在开发商加上这笔费用，有可能是他们在开发那块地的时候国家没有制定该规定，他们已经向相关部门支付了这笔费用，那么算了客户头上是少不了的；但是在规定出台后，开发商才开发地但是仍收初装费那就是开发商有点过了，这种情况你可以到房管部门投诉，但是按正常情况没多大意义（不是反动话语哈，只是个人意见），你只有选择买与不买，或者和他们经理协商能不能免了这笔费用。
　　十、关于施工改变规划　
　　如果开发商没有按照之前的设计规划建造，通常情况下，正规的开发商会按照顾客提供的有效地址寄出函件，告知你们这一情况，并且会提到赔偿或同意退房等协商条款，客户可根据实际情况来处理权力。但是开发商在没有告知客户的情况下就擅自改变规划，那么开发商就违规了（商品房买卖合同上有关于设计变更的权力和义务），买方可以通过向主管部门投诉或向法院提起诉讼等途径争取合法权利。
　　但是在实际中，遇到这种情况最好的办法还是约集几户利益共同受损的买家到开发商售楼部座谈，记住哦，最好是售楼部，就算到总经理办公司洽谈效果都没有售楼部好噢，一句话，会哭的孩子会多得一点奶喝。　
　　十一、透露一点小经验　
　　销售人员之间的竞争会直接投射到客户身上，所以当您打算到售楼去咨询时，不管你之前有没有去过这个售楼部，有没有被某个销售人员接待过，你跨进售楼部时，一般都会有一个销售人员笑脸盈盈的走向您，然后问道：请问，您以前来了解过吗？聪明的你一定要说：没来过。当然，如果您以前去过，而且记得之前接待您的销售人员，那另当别论，这样您就直接报出她的名字，那么你会得到很好的服务；如果你记不得他，而又说“来过”，那么现在接待您的销售人员他很有可能变成一个机器人，只会回答“是的”“不”“不清楚”“好的”，整个接待将匆匆结束，毫无生趣。
　　因为客户的归属主要以第一次接待的那次记录等级为准，第一次接待您的销售人员将全程为您服务，如果签订协议，那么他将获得报酬，其间再接待您的哪些只能算帮忙，按常规没有提成可分得，您说帮别人接待能有为自己接待来得热情吗？